既存住宅状況調査の住宅診断

築35年くらいの分譲マンションです。10階建ての9階室内に、梁型から大量の雨漏りがありました。 壁のクロスが濡れてしまい、シワが寄っています。10階建てのマンションであれば、最上階の10階に雨漏りするのが、 一般的でしょう。9階に大量の雨漏りがあるのは、普通はありえないと思います。

1002号室のバルコニーにあるルーフドレインに、ゴミが詰まって雨水を排水しきれず、 バルコニーがプール状態 になったようです。

【再発防止のために】
(1) ルーフドレインが詰まらないよう、こまめに清掃する。
(2) 今からでは困難ですが、設計図の段階でルーフドレインをサッシ側に設置するのではなく、手すり壁側に設置したほうが、 サッシ部から室内に侵入する雨水の量が、少なかったと考えます。
(3) ルードレインが詰まった時でも、室内に雨水が浸入しないよう、 オーバーフロー管 を設置する。

梁型のクロスと石こうボードを剥がし、壁のクロスを剥がした状態です。梁型の軽鉄下地にサビが発生しています。 普通は、梁型の軽鉄下地にサビが発生することはありません。

サビの状況からすると、かなり以前から雨漏りしていたと想像できます。

2階屋根の軒どいが詰まって、雨水が流れなくなっています。 早急に詰まりを掃除する必要がありますが、高い場所で危険なため、安全対策を十分に行わなければなりません。

広島市のホームページ『耐震診断資格者について』に、広島市木造住宅耐診断資格者として名簿に掲載されています。

広島市木造住宅耐診断資格者名簿　【登録番号 147】

補助金の交付対象となる耐震診断は、各自治体に登録した 木造住宅耐震診断資格者が実施するものに限られます。 一般財団法人 日本建築防災協会等が主催する、木造住宅耐震診断講習会を受講することが、登録要件です。

この講習の受講資格は、建築士でなくてはなりません。 建築士とは、一級建築士、二級建築士、木造建築士を指します。 民間資格であるホームインスペクター（住宅診断士）では、 講習を受けられません。

各自治体には、木造住宅の耐震診断費用 を補助してくれる制度があります。 補助金を受けるためには、一定要件を満たす必要があり、詳細は各自治体のホームページでご確認ください。

坂町木造住宅耐震診断補助金・・・1件当たり2万円（上限）

補助金の交付対象となる耐震診断は、各自治体に登録した 木造住宅耐震診断資格者 が実施するものに限られます。 一般財団法人 日本建築防災協会等が主催する、木造住宅耐震診断講習会を受講しなくてはなりません。

この講習会の受講資格ですが、建築士であることが必須です。 民間資格のホームインスペクター（住宅診断士）では、 この講習会を受講できません。建築士とは、一級建築士、二級建築士、木造建築士を指します。

坂町木造住宅耐震診断資格者名簿（抜粋）

【参考】各自治体の補助金額です。

海田町・・・1件当たり6万円（上限）

広島市・・・1件当たり4万円（上限）

海田町のホームページ『木造住宅耐震診断・耐震改修補助の申込募集について』に、掲載していただきました。

木造住宅耐震診断資格者名簿　【番号 19】

海田町木造住宅耐震診断資格者名簿【抜粋】

補助金の交付対象となる耐震診断は、各自治体に登録した 木造住宅耐震診断資格者が実施するものに限られます。 一般財団法人 日本建築防災協会等が主催する、木造住宅耐震診断講習会を受講することが、登録要件です。

この講習の受講資格は、建築士でなくてはなりません。 建築士とは、一級建築士、二級建築士、木造建築士を指します。 民間資格であるホームインスペクター（住宅診断士）では、 講習を受けられません。

木造住宅の耐震診断について、一定の要件を満たせば耐震診断に掛かった費用の一部を、 各自治体が補助してくれる制度があります。

坂町木造住宅耐震診断補助金・・・1件当たり2万円（上限）

補助金の交付対象となる耐震診断は、各自治体に登録した 木造住宅耐震診断資格者が実施するものに限られます。 一般財団法人 日本建築防災協会等が主催する、木造住宅耐震診断講習会を受講することが、必須条件です。

この講習の受講資格は、建築士でなくてはなりません。 建築士とは、一級建築士、二級建築士、木造建築士を指します。 民間資格であるホームインスペクター（住宅診断士）では、 講習を受けられません。

坂町木造住宅耐震診断資格者名簿（抜粋）

【参考】各自治体の補助金額です。

海田町・・・1件当たり6万円（上限）

広島市・・・1件当たり4万円（上限）

国土交通大臣登録 木造耐震診断資格者講習と、木造住宅の耐震改修技術者講習を受けてきました。

この講習は、全国で東京・大阪・福岡・金沢の4ヶ所でしか、開催されていません。広島県からだと、近いのは大阪か 福岡になります。当方は、かつて（1989年から2年間）福岡で働いていた経験あるので、懐かしい気持ちから 福岡で受講することにしました。

『建築物の耐震改修の促進に関する法律』（耐震改修促進法）により、耐震診断の結果の報告が義務付けられた建物には、 『国土交通大臣登録 耐震診断資格者講習』を受けた耐震診断資格者でなければ、できない事になりました。

講習は2日間行われ、使用したテキストは以下の通りです。

【1日目】一般社団法人 日本建築防災協会 発行
2012年改訂版 木造住宅の耐震診断と補強方法（指針と解説編）
2012年改訂版 木造住宅の耐震診断と補強方法（例題編・資料編）

【2日目】一般社団法人 日本建築防災協会 発行
耐震補強とリフォーム設計者・施行者向け
木造住宅の耐震補強の実務
リフォームに合わせた耐震補強のすすめ

新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法（新耐震木造住宅検証法）

JR博多駅前の様子です。

【追記】1989年4月から1991年1月まで、福岡市城南区に住み、博多区博多駅前で働いていた経験があります。 福岡はとても懐かしいです。JR博多駅は建て替えられて、きれいになっていました。

おうちの維持管理相談室
リフォームのヨシナガ　一級建築士事務所
吉永 法夫

■まじめにコツコツと、住宅診断やリフォームを広島で行っている会社です。

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2018年4月1日施行の宅建業法改正では、既存住宅状況調査が法律的に位置づけられ、 この業務を行うのは、一定の講習を修了した建築士と規定されました。

「既存住宅状況調査」がある場合 には、宅建業者は、重要事項説明の中でそれに基づいた「建物状況調査の 結果の概要」で劣化の「有無」を説明しなければなりません。その際に、宅建業者はその「既存住宅状況調査」の 調査者が「既存住宅状況調査技術者」であることを、既存住宅状況調査技術者講習機関のホームページで、 確認する必要があります。

▼既存住宅状況調査技術者は、こちら で検索できます。
https://aba-svc.jp/house/inspector/index.html

この「既存住宅状況調査技術者」は、まず建築士であり、国交省規定の講習を受け修了考査に合格し、 「既存住宅状況調査技術者登録」をした人でなければなりません。建築士でない人は、講習を受けられません。 建築士とは、一級建築士、二級建築士、木造建築士を指します。民間資格であるホームインスペクター（住宅診断士）では、 講習を受けられません。

1年以内の「既存住宅状況調査」がない 場合、または、あるかないか、分からない場合は、宅建業者は そのことを説明して、買主に「既存住宅状況調査」する大切さをきちんと説明して「既存住宅状況調査」をするよう促します。

また、売買契約書には「建物状況調査を行う者のあっせんをするかどうか」を記載することになりました。 あっせんしない場合には、買主が自分で「既存住宅状況調査技術者」に依頼するよう促します。あっせんする場合は 宅建業者は、あっせんする人が「既存住宅状況調査技術者」であることを確認して、具体的に手配してあげます。

これらは、平成29年2月3日国道交通省告示第81条に示されています。 http://www.mlit.go.jp/common/001171259.pdf

【追記】「既存住宅状況調査」のことを、ホームインスペクションと呼ぶ人もいますが、当方は、 カタカナ英語を多用するのが恥ずかしいのと、意味がお客様に伝わらないので、使わないようにしています。

NHKの朝の情報番組『あさイチ』で、木造住宅の耐震についての特集がありました。

建築基準法の施行により1950年から旧耐震基準が定められ、 その後1978年に宮城県沖地震があり、1981年に新耐震基準が設けられます。 1995年に阪神・淡路大震災が起こり、2000年から最新基準が定められました。

熊本地震で特に被害の大きかった益城町周辺にお住まいの方は、2016年4月14日と16日の２度、 震度７の地震に襲われています。震度７の地震が２度というのは過去に例がありません。

益城町では、耐震基準がさらに強化された最新基準で、2000年以降に建てられた住宅の倒壊被害もありました。 建築基準法の耐震基準は、震度６強から７の揺れでも倒壊しない水準を求めていますが、 強い揺れに２度襲われることは想定されていません。

番組では、耐震基準がさらに強化された最新基準で、 2000年以降に建てられた住宅で倒壊したお宅と、 ほとんど無傷だったお宅の違いを検証していました。築10年くらいで比較的新しく、 最新基準で建てたにもかかわらず倒壊した理由は何なのか？　非常に気になります。

益城町の被害は、旧耐震基準の住宅で94.8％、新耐震基準の住宅は79.6％、最新基準はの住宅は38.6％でした。

1981年（昭和56年）6月に建築基準法が大きく改正され、耐震基準が強化されました。1995年の阪神淡路大震災では、1981年以前に建てられた建物の被害が多かったことが報告されています。

壁の配置はバランスが取れていますか？
壁の配置が片寄っていると、同じ木造住宅の中でも壁の多い部分は揺れが少なく、壁の少ない部分は揺れが大きくなります。そして、揺れの大きい部分から先に壊れていきます。南側の開口部が多いところは要注意です。

壁の量を増やし、バランス良く配置されてますか？
開口部（建具やアルミサッシなど）が多いと、地震に弱くなります。 開口部を減らし、筋交い（すじかい）や構造用合板で補強された壁を増やす必要があります。建物のコーナー部を壁にすると、一層効果的になります。

写真は、和室の広縁側の天井を解体し、新しく柱と筋交い（すじかい）を入れた写真です。 接続金具で固定しています。新たな部材の表面は白色ですが、もとからあった部材は表面が茶色く日焼けしています。

柱や梁（はり）だけでは、地震の力に抵抗できません。 筋交い（すじかい）を入れるか、厚さ9mm以上の構造用合板を柱、土台、はり・胴差し、間柱・胴縁に十分にくぎ打ちして固定してください。