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マンションリフォーム

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おうちの維持管理相談室のマンションリフォーム

外階段の排水構
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築25年くらいの分譲マンションです。 横殴りの雨の時に、振り込んだ雨水が排水されずに溜っていました。


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大雨の時に、外階段に降り込んだ雨水がどこにも排水されずに、水溜りになっていました。


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既存のたてどいに中継ドレインを設置しました。 新しく排水構を作り、外階段に降り込んだ雨水を中継ドレイン(排水口)に流すようにしました。


日時:2017年3月29日 AM 11:05
エントランスのたてどい
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築25年くらいの分譲マンションのエントランスです。 エントランスの屋根から、緑色のゴムホースがぶら下がっていました。エントランスの雰囲気に、似つかわしくない感じがします。


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エントランスの屋根から、緑色のゴムホースがぶら下がっていました。 マンションの管理会社が、応急措置として取り付けたようです。


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緑色のゴムホースを取り外し、新たに塩ビ管で配管しました。


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塩ビ管を塗装して仕上げました。キリッとした印象に変わり、マンション管理組合の理事長さんからも喜ばれました。 エントランスはマンションの顔ですからね。緑色のゴムホースは、このマンションの管理会社に返却しました。


日時:2017年3月28日 AM 11:14
壁をくり抜く
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築20年くらいの分譲マンションです。 寝室とトイレの境の壁をくり抜いて、直接トイレに行けるようにしました。


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寝室からトイレに行くのが遠回りでした。

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壁をくり抜いて、直接トイレに行けるようにしました


日時:2017年2月 6日 AM 11:28
分譲マンションの訪問営業
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分譲マンションのエントランスは、たいていオートロックになっているため、 リフォームの訪問営業がほとんどありません。 また、集合郵便受けには防犯カメラが設置されており、ポスティングをするのも難しいです。


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そのため、リフォームしたいとか住宅設備の調子が悪い場合は、管理人さんを頼るようになります。 そして管理人さんは、その都度、管理会社の担当者に報告します。


管理会社の担当者は、いつも依頼している業者をお客様の自宅にむかわせ、見積りをし、契約をします。 お客様は高いと感じながらも、他に比べる手段を知らないので、その業者に頼むしかないのです。 『水漏れ』とか『給湯器が故障してお湯が出ない』といった、切羽詰まった場合だと特にそうなるでしょう。


いつも依頼している業者から、いくらかキックバックさせている管理会社も珍しくありません。 私がゼネコン(建設会社)で働いていたときも、実際にそうでした。


分譲マンションでは、突然尋ねてくるリフォームの訪問営業が少ないとなると、必然的に、 必要のないリフォームを勧められ、契約してしまうリフォーム詐欺の被害も、分譲マンションでは少なくなります。


そもそも、分譲マンションをリフォームする場合、事前に管理会社経由で管理組合の承認を得ないと、 工事に取り掛かれません。 区分所有者の思い通りに工事できない場合もあるのです。


リフォーム詐欺の被害に遭われるのは、分譲マンションにお住まいの方は少なくて、 圧倒的に一戸建て住宅にお住まいの方が多くなります。一戸建て住宅にお住まいの方はご注意ください。


日時:2016年10月15日 AM 11:54
キッチンリフォーム
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【築20年くらいの分譲マンションです】


リフォーム前は、黒っぽいキッチンで暗いイメージでした。これでは気持ちが沈んでしまいますね。 また、昔のマンションは下階に音が伝わりにくいよう、カーペット敷きのものが多いです。


リフォーム後は、パナソニック製のシステムキッチンになりました。 パナソニックリビングショウルームにお客様をご案内し、ビビッドな赤色に決まりました。 床もカーペットを剥がしフローリングに張り替えています。


日時:2016年10月14日 PM 12:57
分譲マンション専有部リフォーム
maision222.jpg 【築20年くらいの分譲マンションです】
  • ・食器棚を交換しました。
  • ・ドアを引き戸に交換しました。
  • ・天井のクロスを張り替えました。
  • ・壁のクロスを張り替えました。
  • ・もともと床はカーペット敷きでしたが、防音対策のため2重床にして、フローリングで仕上げました。 また、LDKに床暖房を設置しました。

おうちの維持管理相談室
リフォームのヨシナガ 一級建築士事務所
吉永 法夫

日時:2016年10月12日 AM 08:14
リノベーションの注意点

分譲中古マンションの安く購入し、自分達の好みに合わせてリフォームするのが、最近注目を浴びています。 間取りの変更を伴うような大規模で、価値を高めるような工事を リノベーション と呼んだりしています。


分譲マンションの専有部分を工事する場合、事前にマンション管理会社を経由して、マンション管理組合(理事や理事長)の承認が必要です。 つまり、マンションの専有部分(部屋)を購入したからと言って、自分達の好きなようにリフォームできないのです。 【理事長の事前承認


とくに床材の変更には注意が必要です。 もともとカーペット敷きだったものを、防音等級を考慮せずにフローリングにリフォームした場合、振動や騒音が下階に響きます。 下階の住民は不愉快な思いをされていることでしょう。
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マンションごとにそれぞれ管理規約があり、区分所有者の方々はルールを守らない人を非常に嫌います。 騒音トラブルから近隣トラブルに発展したり、場合によっては訴訟になることも珍しくありません。


不動産業者は売りたいばっかりなので『中古マンションを購入して、リノベーションしたら良いじゃないですか』 と薦めてきますが、そんなに思い通りにならないのです。


また、1981年(昭和56年)6月に建築基準法が大きく改正され、耐震基準が強化されました。 1995年の阪神淡路大震災では、1981年以前に建てられた建物の被害が多かったことが報告されています。 分譲マンションの場合、思いのほか掛かるのが共用部の維持管理費です。『耐震補強工事済み』かどうかの確認は必須でしょう。


『安かろう悪かろう』で満足ですか? 耐震基準が満たされていないのに、安心してご家族と暮らせますか? こういう物件こそ、購入前に第三者的な立場の専門家に、住宅診断をされると安心できると思います。


日時:2016年10月11日 PM 09:31
管理組合と管理会社

管理組合とは、区分所有者の集まりのことを言います。 分譲マンションの1室を買ったら区分所有者の一人で、マンション管理組合の理事や理事長さんも区分所有者の一人です。 通常、理事や理事長の任期は1年か2年くらいです。


分譲マンションの場合、たいていの人は特に自分の主張を持っておらず、 強い意見の人になびく傾向があります

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管理会社はマンションディベロッパーの子会社が、何の競争もなく受注することが多いので、 どのマンションも悩みの種となっています。


税金に群がるシロアリのような存在がいるように、管理費や修繕積立金を食い物にする存在がいるのでしょう。 政治家を陰で操っているのが官僚だったりするように、管理組合を操っているのが管理会社だったりします。 『無関心が最大の敵』と言えます。


管理会社との契約は、通常1年契約です。特に問題が無ければ、総会で区分所有者の多数決により更新されるでしょう。 あたかも、区分所有者の多数決で修繕積立金の値上げが決まったように見せかけて、うしろで操っている人がいるのかもしれません。


日時:2016年10月10日 PM 01:45
マンションの特殊性

分譲マンションの場合、長さが2.7メートルを超えるような材料はエレベーターに入らない為、 外階段を持って上がらなくてはなりません。


また、他の住人の迷惑になるため、共用部に材料の置き放しにできません。 必ず、室内に取り込む必要があります。そうなると、室内が狭くなり作業しづらくなります。


戸建て住宅のリフォームを行っている会社は、分譲マンションの工事を嫌う傾向があります。

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下の階に響くので騒音などでも気を使うし、工事で発生した廃材の置き場に困ることもあります。 戸建て住宅なら外に置いておくこともできますが、分譲マンションだと共用部に勝手に置けない為です。


また、分譲マンションごとに独自ルールがあり、区分所有者の思い通りに勝手にリフォームできないのです。 たいてい、工事着工予定日の2週間くらい前に、 管理組合理事長の承認を得なければなりません。


床材をカーペット敷きからフローリング張りにリフォームする場合は、下階への騒音トラブルに 発展する場合があるので、特に注意が必要です。


申請書類作成などに不慣れなリフォーム会社は、嫌がります。そうすると、ますます管理会社が いつも依頼している会社が、独占する感じになってしまうでしょう。


日時:2016年10月 9日 PM 07:16
台所の流し台
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流し台を外して、給水管と給湯管を交換しました。

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流し台を元の位置に戻し、カランを取り付けました。 蛇口(じゃぐち)のことをカランと呼びます。オランダ語が語源のようです。水栓(すいせん)と呼ぶ場合もあります。


日時:2016年10月 8日 AM 08:34
洗濯機パン
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床を切り開けて、給水管と給湯管を交換しました。 壁を切り開けて、洗濯機用カランの給水管を交換しました。通常、洗濯機用カランには給水管のみで、給湯管は通しません。

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配管工事後、壁と床を塞ぎました。

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壁のクロスを張り替えたのち、洗濯機用カランを取り付けました。


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壁のクロスを張り替え、クッションフロアシートを張り替えました。 それから、洗濯機パンを取り付けました。


日時:2016年10月 7日 PM 06:56
トイレ
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便器を外し壁を切り開けて、トイレの給水管を交換しました。 横引きの汚水管は、床下スペースの少ないマンションならではと言えるでしょう。

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壁のクロスを張り替え、床のクッションフロアシートを張り替えました。 それから、新しい便器を設置しました。


日時:2016年10月 6日 PM 02:32
洗面台
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築30年くらいの分譲マンションです。洗面台を取り外し、 床を切り開けて給水管と給湯管を交換しました。 洗面台が接していた壁は湿気のせいか、プラスターボードにカビが生えています。

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壁のクロスを張り替えて、床のCF(クッションフロア)シートを貼り替えました。


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新しい洗面台を設置しました


日時:2016年10月 5日 AM 11:19
水圧テスト
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分譲マンション専有部分の給水管と給湯管を交換しました。


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トイレの便器を外して、奥の壁の中に新しい給水管と給湯管を台所まで通しました。 トイレで必要なのは給水管のみです。給湯管はトイレに配管しません。 通常、温水洗浄便座の温水は、便座で暖かくしています。


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台所の流し台まで、新しい給水管と給湯管を通しました。


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水圧テストを行い、新しい給水管と給湯管から水漏れしないことを確認しました。


水圧テストポンプ で配管の中に水を送り込み、圧力をかけてしばらく時間をおいて、 圧力計で水圧の降下がないかを確かめます


水漏れが起きていると水圧が下がってきますので、『これはおかしい・・・どこか漏っている』と いうことになる仕組みです。


日時:2016年10月 4日 PM 08:45
水漏れを未然に防ぐために
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水漏れを未然に防ぐために、分譲マンション専有部分の給水管と給湯管の交換を行いました。


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洗面所の床と壁を切り開けて、給水管と給湯管を交換しました。壁を通っているのは、洗濯機用の給水管です。


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洗面所の床を切り開けて、給水管と給湯管を交換しました。プラグ止めしているのは、洗面台用の給水管と給湯管です。


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ユニットバス内の給水管と給湯管を交換しました。


日時:2016年10月 3日 PM 08:49
専有部分の配管交換

築30年くらいの分譲マンションです。専有部分の給水管と給湯管の交換をしました。


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築30年くらいのマンション給水管は、鋼管の内面にライニングを施した 塩化ビニルライニング鋼管が使われている場合が多いです。


当時としては、直線部分の管内は塩化ビニルパイプになっているので、直線部はさびる事がなくなった画期的なパイプでした。 しかし、管と管をねじ接合する継手やバルブ部分に、サビが発生するという結果に・・・ 完全な防食対策ではありませんでした。


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今回の工事で、給水・給湯用 ポリブテン管に交換しました。 和室のタタミを移動して作業して、床ピットに配管しているところです。押入れの一番下の板を剥がして、給水管と給湯管を通しています。 押入れの一番下の板は、あとで大工工事にて復旧します。


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ポリブテン管は施工が簡単で耐熱性に優れ、樹脂管なので腐食に強く衛生的で安心です。


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新しい給水管と給湯管の外壁貫通部です。室内側から撮影しています。


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新しい給水管と給湯管の外壁貫通部です。外部側から撮影しています。


水道メーター横のバルブを閉め水を止めて、給水管と給湯管を交換しています。 工事中水が使えません。生活しながらの工事は、まず無理でしょう。 給水管と給湯管を交換工事は、4日間くらい掛かりました。


共用部の配管から水漏れした場合は、マンション管理組合で入っている損害保険で対応できます。 しかし、写真のような専有部の配管から水漏れした場合は、対応してもらえません。 区分所有者が自費で、下階の水漏れ被害額を含めて修理費を負担するか、 あるいは、独自で加入している損害保険で対応するしかないのです。


最近、中古マンションを購入してリノベーションするのが流行っていますが、 給水管や給湯管からの水漏れリスクを忘れてはならないでしょう。 この認識が甘いと、下階の方にご迷惑を掛けることになりかねません。


日時:2016年10月 2日 PM 07:11
分譲マンションの受水槽

『マンションの水は不安』・・・こんな声を聞いたことはありませんか? 今まで多くのマンションの給水方法として採用されてきたのが、いわゆる貯水槽(受水槽)型です。


この方式では、各自治体の水道本管から供給された水を、いったん建物内の受水槽に貯めてから、 揚水ポンプでマンション塔屋の高架水槽にくみ上げて、各住戸に配水しています。


しかし最近では、多くの自治体が受水槽を介さない「直結給水型」を推奨しています。 判りやすく言うと、各自治体の水道本管から供給された水を直接、各住戸に引き込む方式です。


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法律上は、受水槽の設置者(分譲マンションの場合は、管理組合)が適切に管理する責任があります。 受水槽の大きさに寄りますが、年1回以上の水質検査(残留塩素の濃度を確認)と水槽内の清掃が義務づけられています。


しかし、必ずしもすべての受水槽が十分に維持管理されているわけではなく、 その結果、雑菌の繁殖など衛生状況の悪化が指摘されています。


また、最近では節水機能の高いトイレや洗濯機の普及、単身・共働き世帯の増加に伴う滞在時間の減少などに伴って、 受水槽内の水が滞留する時間が長くなる傾向が見られることも、水質悪化の要因となっています。


定期的な受水槽の点検や清掃費用を削減するためと、受水槽に貯めた水の不安を払拭するために、 工事費用は掛かりますが、受水槽や高架水槽を撤去する分譲マンションが増えています。


日時:2016年10月 1日 PM 07:23

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