住宅診断の賃貸住宅・アパート

2004年から2005年に掛けて『いい部屋ネット』の大東建託で、正社員として働いていた経験があります。 ある程度は、会社の実態を知ってましたが、この本に書かれていることは、予想以上の内容です。衝撃を受けました。

大東建託の内幕 "アパート経営商法"の闇を追う [ 三宅勝久 ]

行き過ぎた能力主義、実力主義の典型のような会社です。 当方が働いたころも『会社に2年居続けられれば、ベテラン社員』と呼ばれていました。 凄まじい会社です。大東建託の実態を知りたい方は、ぜひお読みください。

おもしろそうな本があったのでご紹介します。 実は、まだ読んでいないのですが、時間を見つけて読んでみたいと思っています。

当方は、2004年から2005年に掛けて、大東建託で正社員として働いておりました。 辞めて10年以上経過しますが、いまだに『大東十則』と『行動力基本動作十ヶ条』が暗唱できます。

【大東十則】

一つ、仕事は自ら作るべきで、与えられるものではない。

一つ、仕事とは、先手、先手と働きかけていくことで、受け身でやるのもではない。（以下略）

【行動力基本動作十ヶ条】

第一条、ぐずぐずと始めるな、時間厳守。行動５分前には所定の場所で仕事の準備と心の準備を整えて待機せよ。

第二条、行動に当っては、短期間に最高の成果を上げる事を心に誓え。そして心の中に達成意欲がメラメラと燃えるまでは決して行動に移ってはならない。やってやるぞと一声叫べ。（以下略）

たとえば、家賃1ヶ月 5万円、更新料1ヶ月 の場合、

【更新時】
更新料 5万円（支払う）・・大家に
更新手数料 約3千円（支払う）・・仲介不動産屋に
火災保険料 約2万円（支払う）・・損害保険会社に

多くの賃貸アパートは2年間で、賃貸借契約の更新時期を迎えます。更新日の2ヶ月くらい前になると、管理会社や 場合によっては大家から、郵送などで更新の契約書と更新料の請求書が届きます。

思い掛けない支出に、頭を抱えてしまう人も多いのではないでしょうか。更新料って、いったい何？　 本当に支払わなければならない、お金なの？　賃貸アパートによっては『更新料なし』の物件もあります。 更新料ありの物件と、更新料なしの物件で違いがあるのか・・・。

更新料については、2011年7月15日に最高裁判所にて 『家賃の一部とみなす』という判決が出ています。 したがって、更新料ありで契約した人は、支払わなくてはならない、お金です。

2年以上の長期間にわたり借りる予定の人は、間取りや家賃だけでなく、 更新料ありか、更新料なしかも、確認していたほうが良いでしょう。 月々の家賃を、少しでも小さくして、入居者（賃借人）を呼び込もうとする意図があるのかもしれません。

賃貸アパートを借りるときは、間取りや家賃も重要ですが、少なくとも敷金、礼金、更新料、仲介手数料の 意味を知ってから探す方が良いでしょう。そうすれば、退去時のトラブルも少なくなると考えます。

たとえば、家賃1ヶ月 5万円、礼金1ヶ月、敷金2ヶ月 の場合、

【入居時】
礼金 5万円（支払う）・・大家に
前家賃 5万円（支払う）・・大家に
敷金 10万円（預ける）・・大家に
仲介手数料 約5万円（支払う）・・仲介不動産屋に
火災保険料 約2万円（支払う）・・損害保険会社に

【退去時】
原則、敷金は戻ってきます。・・入居者・賃借人に → 国土交通省のガイドライン 参照

■礼金は値切ることが可能です。

賃貸アパートの礼金とは、戦後間もないころの慣習で、そのころは物件が少なかった為、 大家にお礼金を渡していました。しかし、現在は賃貸物件の約２割は空室と言われています。 『部屋を借りていただきありがとうございます』と、お礼を言わなければならないのは、大家の方でしょう。

宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料は 『家賃の１カ月分＋消費税』と上限額が定められています。 仲介手数料が、入居者と大家の両方から受け取る場合であっても、その合計額が『家賃の１カ月分＋消費税』という 上限額となっています。

『仲介手数料５４％以下』をうたい文句に、他社との差別化をを図っている不動産会社もあります。 『リフォーム済み』とか『リノベーション済み』といった文言に、目が行きがちですが、 敷金、礼金、仲介手数料などの意味を知ってから、部屋探しをすることをおすすめします。

2016年度に 国民生活センター に寄せられた、 賃貸住宅（アパート）の敷金返還と原状回復トラブルは、なんと 13,897件 にのぼります。

賃借人が賃貸住宅（アパート）を退去する際に、キレイに使っていたにもかかわらず、 ハウスクリーニング、クロス張替え、畳表替え、襖張替えなどの 原状回復費用を請求されて納得がいかない。 入居時、大家に預けていた敷金を返してもらえない。敷金を上回る金額を請求された。など というトラブルが後を絶ちません。

とある、地方自治体の長の名言があります。
『私たちの街を住みにくくしているのは・・・
【1】カラスと　【2】外国人犯罪者と　 【3】賃貸不動産の悪しき慣習である！』と。

2月、3月は、引っ越しシーズンを迎えます。新入生や新社会人となり、新たなスタートを切ることになりますが、 この賃貸不動産の悪しき慣習によって、せっかくの門出が台無しになりかねません。 そこで、国や地方自治体も手をこまねいているわけではなく、対策に乗り出しています。

賃貸住宅（アパート）の原状回復というと 『借りた状態に戻すこと 』と考えがちですが、実際はそうではありません。 賃借人（借り主）の費用負担で、『借りた状態に戻す』 必要はありません。賃貸人(大家）は、賃借人が通常の状態で 使用した場合に 時間の経過に伴って生じる自然消耗等は、賃料として 回収していると考えます。

つまり、クロスが日焼けにより黄色くなったり、畳表が変色したり、襖の色が変わったりしたのが、 時間の経過に伴って生じる自然消耗であるなら、退去時に原状回復用を賃借人（借り主）が負担しなくてよいのです。

汚れやキズの原因が、賃借人の故意または過失でできたものなら、その部分のみ費用負担でしょう。 残りの部分は、次の入居者獲得のためのリフォーム工事です。 本来、大家が負担すべきものと言えます。 → 国土交通省のガイドライン